7月31日，武汉市政府召开常务会议。会议强调，坚定信心、保持定力，全力以赴拼经济抓发展，牢牢把握“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等重大政策机遇，加大项目谋划建设力度，采取有效措施提振汽车、电子产品、家居等大宗消费和文旅、体育休闲等服务消费，精准施策狠抓工业、服务业等重点行业促稳提质，扎实做好助企纾困、保障改善民生、安全生产等工作，全力推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

 会议指出，积极稳步推进城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要按照党中央、国务院决策部署和省市工作要求，坚持问题导向和目标导向，全面摸排城中村底数，聚焦账怎么算、钱怎么用、地怎么征、人和产业怎么安置等关键问题，谋实项目、创新模式，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项。要健全工作机制、强化综合保障，完善配套政策、分类组织实施，全力推动城中村改造工作取得实效。

 新一轮旧改的真正爆点对一线城市可能不明显，但对武汉“老破小”二手房，却可能是——逆天改命！

 首先，让人吃惊的是规模，在经历这么多年的拆拆拆后，全国估算旧改规模，居然还有40亿平方米，上一轮启动楼市行情的引擎是“棚改”。

 武汉有很多拆迁，都往这个筐子里装，是排名前列生产力，可预见的未来，依然如此。

 据统计，2017~2022年，武汉旧改规模在5000~6000万方，平均每年1000万方左右，直接转换的购房需求在6万套/年以上。如果还是继续所谓“数量堆死质量”的游戏，旧改这件事，就毫无新意，市中心老房子被拆掉，去远城区买新房，根本谈不上爆点，也无所谓“逆天改命”。

 大家真正忽略的，是顶层设计的“新思维”，国务院非常明确提出，旧改新阶段，不单单是一拆了之甚至都不是老旧建筑建大粗暴重新粉刷油漆，而是“更重要的是水电气路、光纤、管网的全面改造，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。”这些升级改造，都直指老社区的痛点——停车难、爬楼难、水电气路陈旧、配套设施陈旧。这就是所谓的旧改2.0

 武汉城中村现状：

 武汉很多房龄20年+的老破二手房，较大的悲哀是，白白占据无比优越的核心地段，却完全卖不出价格。如果有学区房资源，还稍微有点求生的可能。如果没有特殊红利，落魄的凤凰不如鸡。

 为什么？答案其实很简单。在开发商一波又一波“生活美好”洗脑之下，他们已经完全不符合现代人“居住审美”。比如江汉北路的二手房和新房，他们的小区体验感如下：

 同一板块的新房和20年+房龄二手房，城市属性完全一致，甚至包括对口学区，都一模一样。真正让他们命运天翻地覆的，只有视觉效果/居住体验感。

 人，是非常感性的动物。尤其是买房，往往非常容易被美好打动。二手房在市场上的不争气，首先是外观。

 斑驳掉皮的建筑立面，乱搭打乱盖的建筑观感，走进小区内部，贴满牛皮癣的楼道，全小区只有个位数的车位，毫无物业服务可言的居住体验。这也是让二手房房东非常头疼的一件事。哪怕你把内部装修做的很美，很实用，外部环境也能抹杀一切努力。最终这套房房源，只能出租赚点现金流，无法成为你随时可以变现，具有很强流动性的资产。

 旧改2.0的启动，迎来新曙光

 迎接军运会，武汉大量沿街建筑粉刷，说实话，这是最最基本的老建筑翻新，但给人的观感，依然天翻地覆。

 倒不是说粉刷下立面，就能让你二手房增值。但至少，人家买家看到这样子，不会排名前列反应就是排斥吧？更何况，旧改2.0有一个明确宗旨——提升老旧社区居住功能。

 这才是新一轮城市旧改，最应该憋出的大招。也就是说，未来你家老破的小区，不止建筑立面，小区园林，公共休闲空间改造和增设，而且会改造水电气路、光纤、管网的全面迭代，还要给多层加装电梯，给老社区配建停车设施、养老设施。

 这么刺激的改造，是不是猴年马月就会做？告诉大家，智汇城，真的开始做了。从大体量大块面的飞跃式变化，开始转入微观局部的细节提升。

 通过微改造，假设说那种你印象中脏乱差的老社区，变成下面这样，你还会特别反感吗？

 比如很多老社区，人车不分流，上下学高峰期，交通异常拥堵。设计师通过搭建社区服务环、交通骨架环，重新划定区块，破解交通肠梗阻；

  再比如，很多老社区根本没用公共活动空间。设计师，通过拆除部分年久失修，极富年代感的假山，打造数个景观节点，增设公共服务点，满足不能人群社交需求；

 还有的改造方案，为老社区植入IP，比如传统单位大院社区，注入带有上世纪八九十年代特色的标识、活动，让具有年代感的肌理特征，彰显文化记忆；

 老旧社区的未来

 其实武汉只是刚刚开始老旧社区微改造“试验”。

 上海广州深圳都走在前列，已经有非常成型并接受市场运营考验的案例。

这些改造后的老旧社区，不止视觉建筑界面翻然一新，社区功能同样全面迭代。甚至出现网红级别的改造，城市可以在城中村举办艺术节。

 老旧社区是实实在在正杂发生的巨变，也是较新一轮城市旧改的核心路径。这些老旧社区，都占有城市最核心区位。

 旧改1.0，是彻底推翻重建。未来产生多少城市红利，都跟老破二手房房东，毫无关系。现在，顶层设计的思路变化。旧改2.0不止拆除性价比超低的老建筑，更注重老旧社区活化+功能迭代。

 这些位于核心区位上的二手房，城市属性价值，长期被“居住体验感”压制，这一轮旧改升级之后，能够对居住环境产生多大的提升，就能给老旧二手房价格回归“市场共识”，带来多大的冲击。

 旧城改造的阻力

 旧城改造这笔投入，不是数目。中央算的账已经非常惊人，4万亿。而且改造之后，随着运营维护成本增加，这是一个系统性工程。是增加物业费？还是谁持续补贴？

 虽然这件事做好，是业主们得益。现实大家都懂的，谁受益谁出钱，只是理论上，但我们要明白一个现实，传统的旧改，武汉这座城市已经玩不下去。

 这意味按照偿还原则，要想不亏本，拆除8层建筑，可能要重新修建30多层建筑，才能打平。更关键，现在旧改不单纯是提高单位土地承载量，而是改变城市功能。

 这意味着旧改，需要大量不能销售的，商业商务甚至文旅项目回填。旧改不单单释放新的住宅供应，而是升级整个老城区功能，既包括板块功能升级，也包括小区居住功能升级。传统拆住宅盖新住宅的模式无法持续，那么必须有替代模式。我们要相信聪明的中国开发商，一定能另辟蹊径。

 大的层面，我们不用考虑太多。我们核心抓住一个点——新一轮旧改的本质，不是你自己一套房子能涨多少钱，而是核心城区“地段价值”归位。

 像武汉这种所谓的多中心城市，动不动一个人造商务区横空出世，动不动30公里+的郊区板块一飞冲天，动不动核心区二手房无人问津，本质是对城市价值，房价，缺乏共识。房价共识的真正核心，终将回归对地段价值的一致认可。

而较具有城市属性，无论商业配套，就业机会还是公共资源的富集，都集中核心城区。老破小二手房，相对更低的价格，理应匹配最广泛的人群，原本应该是这座城市较具有流动性的不动产。但因为“体验感”太差，导致城市属性价值，完全被忽略，老破小成为砸在房东手上的不动产。而旧改2.0，彻底颠覆老旧社区外貌+功能迭代，突破的，正是老破小进入市场流通较大的BUG。新一轮旧改赛道上，老旧二手房，正在等待较大的城市红利。