在房地产项目的规划设计和测绘工作中，规划面积与测绘面积之间的差异是一个常见的问题。明明规划有10万平方米的项目，为什么测绘出来的面积比规划面积少了1000平方米？按2万一平米来计算，就少了2000万的价值，开发商的经济损失巨大。

本文将把规划面积与测绘面积的出入给大家捋清楚，分析常见的差异原因，并提出有效的控制措施，以期为房地产企业的规划设计和测绘工作提供有益的参考。

一、目的和执行规范不一样。

房产测绘主要是为了提供房屋的可售面积进行的测绘，使用的是：GB/T 17986-2000《房地产测量规范》、GB/T 17986-2000《房地产测量规范》 第1单元房产测量规定；GB/T 17986-2000《房地产测量规范》第2单元房产图图式及本地颁布的房地产测量规范及细则。

而规划部门审核的是开发商是否合规，并对容积率等指标进行复核，使用的是：GB/T 50353-2013《建筑工程建筑面积计算规范》，或各地区省市颁布的规划技术管理规定及细则：例如《武汉市建设工程规划管理技术规定》武汉市人民政府令第248号、《武汉市建设工程建筑面积计算规则》武土资规发[2018]168号、《黄冈市城市规划管理技术规定》、《湖北省物业服务和管理条例》等。

执行的规范不一样，使得某些功能结构的计算方式不一样，导致面积出现差异。

二、如何找到面积差异

通过对比《测绘报告》和《面积指标校核报告》就可以很容易找到。

一般小面积的差异是由于现场取数的策略，或者是测量位置等原因导致的。大面积的差异主要是阳台、连廊、设备平台、地库出入口、避难层等面积规则不一致造成的。

例如阳台面积的差异：

依据GB/T 50353-2013 《建筑工程建筑面积计算规范》：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。依据在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全 面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算 1/2 面积。

依据GB/T 17986-2000《房地产测量规范》：挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

由于阳台结构范围定义不一样，两个规范计算的最终面积会产生差异。

另外，每个地区的主管部门会因为城市的情况不同，会针对当地具体情况，制定符合当地实际的实施细则，因此也会产生不同的差异。

三、面积差异控制措施

由于规划面积的计算规范与测绘面积计算规范存在差异，因此差异不可避免但需控制。图纸阶段的面积差异一般有以下处理办法：

1、求同除异

当计容面积和预测面积计算在一定条件下能一致，则尽量满足。

例如：武汉规划要求不封闭阳台计算1/2面积，超过单户面积12%计算全面积，房产要求不封闭阳台计算1/2面积，所以控制阳台面积确保单户不超过12%。

武汉规划要求凸出外墙的落地窗，当其进深不大于 0.60 米且窗体净高不超过2.20 米不计容，房产要求空间结构层高不超2.20m不计面积。当落地凸窗层结构净高为2.20m时，会导致落地凸窗不计容，但会在房产预测计入面积造成预测面积有超限风险，所以需控制飘窗台结构层高不超2.20m。

2、面积互补

当计容面积和预测面积计算原则不一致时，通过不同部位的增减令面积互补两者接近。

例如：房产预测要求会计算建筑外墙面抹灰层，根据不同城市情况计算40-60厚，规划面积不会计算，所以外墙部分房产预测往往比规划计容面积多出一部分。此部分面积如果超出验收允许面积差异，会部分用计容不分摊的面积平衡，确保预测面积可控。

3、 图纸检查

针对图纸标注空间功能名称，土建结构做法对面积认定造成差异的内容重点核查。

四、总结

虽然各种面积计算规则之间存在差异造成了最终面积的差异，但近年来各种面积计算规则也在不断进行更新和修改。

以上内容有可能与最新的计算规则有些差异，但智汇城用专业给大家带来一些解决面积差异的办法，帮助大家能够达到规划面积和房产面积零差异的成果。