智汇城解读：
①容积率是表述土地开发强度的一个重要指标，反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异，已成为规划管理部门和开发商等多方主体利益的焦点。如何确保承诺指标恰到好处满足容积率上限，又能获得最大限度的可售面积，是告知承诺制背景下开发商的重点也是难点问题。
②规划指标审查承诺一览表与我司出具的《建设方案建筑方案规划指标咨询报告》表四规划条件评估表一致，委托校核后容积率没做满/超出将持续反馈，实现计容面积的最大化（搭配房产预咨询服务可在规划阶段提前控制可售面积），承诺主体最终仅需对照报告填写承诺表即可。
02
哪些情况会被视作未履行规划指标承诺的行为？
规划指标审查事项在抽检阶段，对于控制上限的规划指标，校审出的实际规划指标值大于行政相对人和设计机构承诺的规划指标值；对于控制下限的规划指标，校审出的实际规划指标值小于行政相对人和设计机构承诺的规划指标值。
规划指标审查事项在规划条件核实阶段，对于控制上限的规划指标，测量出的实际规划指标值大于行政相对人和设计机构承诺的规划指标值；对于控制下限的规划指标，测量出的实际规划指标值小于行政相对人和设计机构承诺的规划指标值。以上情况均视作未履行承诺的行为。
智汇城解读：
①武汉市规划指标审查事项全生命周期有不少于三次指标校核：第一次告知承诺领取工规证时，建设单位、设计机构委托第三方机构校核；第二次为项目批后批后监管阶段，由相关部门委托机构进行抽检；第三次工程竣工时，规划条件核实阶段联合验收再次校核规划指标。
②批后抽检和规划条件核实阶段，对于控制上限的规划指标，校审（测量）出的实际规划指标值大于行政相对人和设计机构承诺的规划指标值；对于控制下限的规划指标，校审（测量）出的实际规划指标值小于行政相对人和设计机构承诺的规划指标值。以上情况均视作未履行承诺的行为。
03
建设工程规划指标审查批后检查的重点审查内容是哪些？
依据国家及省市相关规范，特别是武汉市关于规划指标的相关规定，确定规划指标校核的计算方法。对建设单位提供的规划方案进行校核，主要核实规划用地面积、建筑面积、容积率等规划条件控制指标以及居住建筑面积、商业服务业设施建筑面积、避难层/设备层建筑面积等方案指标，确定其是否满足其规划方案承诺值要求。
智汇城解读：
①国家和武汉市涉及规划指标计算的规则较多，且在适用范围和具体条款解读上大不相同。
国标：《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013、《民用建筑通用规范》GB 55031-2022。
市标：按照执行时间分别有《武汉市规划管理建筑面积计算技术规定》（2014）、《武汉市建设工程建筑面积计算规则》武土资规发〔2018〕168 号、《武汉市建设工程建筑面积计算规则》武自然资规规〔2022〕1号。
武汉市地方标准的演变过程和变动趋势是一脉相承的，没有多年的钻研和实践积累难以掌握核心，经常有不少建设单位和设计机构将新规与旧规混淆，国标与市标误读，导致承诺不准，最终批后审查和规划条件核实受阻，受罚。
②批后抽检同样有工作重点，其主要核实承诺值是否真实，准确；容积率是否超出规划设计条件，避难层，物业用房等配套面积是否小于承诺值等违反承诺的情况。
04
建设工程规划指标规划条件核实的重点审查内容是哪些？
经济技术指标：包括规划用地面积、总建筑面积、计容建筑面积、建设密度、容积率、建筑高度等以及规划条件中有特别说明的指标等主要指标数值是否符合规划许可内容和要求。
配建公共服务设施：包括商业服务设施、保障性住房、社区工作服务用房、物业管理用房、居家养老服务用房、社区卫生服务站、幼儿园及学校、体育设施、供电设施、公共厕所、垃圾收集站（屋）等设施的布设位置及建筑面积是否符合规划许可内容和要求。
建筑形象：包括立面风格、阳台形式、建筑色彩、外立面材质、屋顶形式等是否符合规划许可内容和要求。
交通组织及停车配建：包括停车配建（非机动车、机动车停车位的位置及个数）、公共通道、地下空间交通组织以及规划条件确定的道路交通要求等是否符合规划许可内容和要求。
智汇城解读：
①规划条件核实阶段审查重点与批后监管在指标管控层面大体一致。
②项目经济技术指标、配建公共服务设施建筑面积、阳台形式、停车配建个数是审查的重点内容。
05
武汉市竣工计容面积允许差值范围是多少？
在规划条件核实过程中，建设项目符合规划条件，未发现违法建设，竣工计容建筑面积与规划许可计容建筑面积存在差值的规划条件核实标准。
智汇城解读：
①根据《武汉市建设工程规划条件核实办法》武土资规规〔2018〕1号，在规划条件核实阶段，建设项目符合规划条件，未发现违法建设的情况下计容面积允许一定比例的差值，且有上限控制。
②由于项目建设过程中难以避免的施工误差，因此计容允许差值实际上并不是报规阶段或批后检查阶段就可以使用或者寄予希望的救命稻草，其只适用于规划条件核实阶段，未发现违法建设的情况下。
06
武汉市出台的违反承诺惩罚措施哪些，有没有针对个人的惩戒？
有，不仅有针对建设单位和设计机构的惩戒措施，还有针对签章建筑设计师个人的武汉市行政区域内执业限制。
按照《武汉市工程建设项目联合惩戒暂行办法》（武项审改办〔2018〕8号）
实施联合惩戒。具体措施为：限制招投标资格，限制不动产交易行为；暂停受理企业资质、人员资格的延续和升级申报工作；列为重点监管对象，严格、审慎审批新的报审报批项目，加大事中事后监督检查的频度和力度；取消评优评先资格。
设计机构在抽检阶段或规划条件核实阶段被查出未履行承诺的行为，除上述相关惩戒措施以外，市国土规划行政主管部门还将根据《武汉市城乡规划条例》第六十二条责令设计机构限期改正，没收违法收入，处违法建设部分的标准设计费百分之二十以上百分之一百以下的罚款，停止其两年以内在武汉市承担规划设计和建筑设计任务，并将处理决定抄送相关资质管理机构；对设计该违法项目的注册建筑师，停止两年以内在武汉市承担设计任务，并将处理决定抄送相关资格管理机构。
智汇城解读：
①关于违反承诺的处理措施，《市国土规划局关于建设工程规划许可阶段实施告知承诺制有关工作的通知（试行）》 武土资规发〔2018〕175号进行了较为详细的说明。
②无论是批后抽检还是规划条件核实阶段，被认定未履行承诺后果严重，告知承诺务必严肃对待，设计项目的注册建筑师在作出承诺前，尤其应确认自身是否完全掌握武汉市各项管理规定，建筑面积计算规则的理解是否正确，无误。
③第三方咨询机构应靠前服务，以合理的收费和过硬的技术实力将建设单位和设计机构面临的政策性风险消除在建设项目报规阶段。
本期我们梳理了规划条件审查事项的批后监管，规划条件核实重点，视为未履行承诺的各种情形。
对于以告知承诺形式取得《建设工程规划许可证》后其他审查事项的审查要点，违反承诺的后果，我们将在系列推文中进一步解读，敬请持续关注！
鄂公网安备 42010602004763号